将来、親の実家を相続する際には、空き家の扱いが大切な課題となります。
とくに、共有名義の物件では売却や税制の扱いに関して複雑さが生じ、事前の確認が欠かせません。
本記事では、相続空き家の特例や共有名義での適用、小規模宅地の特例との併用について解説いたします。
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相続空家の特例とは
相続空家の特例とは、一定の条件を満たす空き家を売却した場合に、譲渡所得の一部が控除される制度です。
この制度は、令和6年1月1日以降の売却から一部要件が見直されており、適用を受けるには細かな条件を確認する必要があります。
たとえば、被相続人が亡くなる直前まで一人でその家に住んでいたことや、旧耐震基準で建てられた家屋であることなどが含まれます。
さらに、相続後にその物件を他人に貸したり事業用に使っていたりすると、特例の対象外となる場合もあるでしょう。
また、建物が耐震基準を満たすか、取り壊されていることも求められます。
譲渡に際しては、市区町村から確認書を取得し、確定申告時に提出することが必要です。
適用を受けることで、売却時の税負担を軽減できる可能性がありますが、制度の内容は変更されることがあるでしょう。
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共有名義と特例の適用
相続空家の特例は、共有名義の不動産にも一定の条件のもとで適用されます。
共有者のなかに、被相続人が含まれていた場合、原則としてその持分にのみ特例が適用されます。
一方で、被相続人死亡後に相続人同士で共有した場合には、それぞれの相続持分について特例の適用を検討することが可能です。
令和6年以降は、相続人が3人以上いる場合、1人あたりの控除限度額が変更となる点にも注意が必要です。
また、共有者間で意見が分かれやすく、売却のタイミングや名義の整理なども含め、事前の調整が求められます。
そして、このようなケースでは、税理士や司法書士と連携し、適切に手続きを進めることが大切です。
制度の運用には実務上の注意点もあるため、専門家の助言を受けながら判断するのが良いでしょう。
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小規模宅地の特例との併用
相続空家の特例と併用できる制度のひとつが、小規模宅地等の特例です。
この制度は、被相続人が住んでいた宅地について、相続税評価額を一定割合まで減額できるもので、相続税の負担を軽減する効果があります。
併用には条件があり、たとえば相続後すぐに売却せず、一定期間所有し続けることが求められるでしょう。
また、譲渡は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」までに完了している必要があります。
そして、申告期限までに適切な手続きをおこない、両制度の要件をすべて満たすことが前提となります。
建物の使用状況や名義変更の状況、必要書類の整備などにも注意しなければなりません。
なお、税務署への申告準備を怠ると、いずれの制度も適用できなくなる可能性があります。
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まとめ
相続空家の特例は、耐震基準や使用状況などの条件を満たすことで譲渡所得を控除でき、共有名義では持分ごとの適用範囲や控除額の変動に注意が必要です。
また、小規模宅地等の特例と併用する場合は、売却期限や相続後の利用状況、名義整理など複数の要件を満たす必要があり、手続きの遅れが適用不可につながります。
制度変更や要件の複雑さを踏まえ、専門家と相談しながら準備を進めることで、相続不動産の売却による税負担を効果的に軽減できるでしょう。
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